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生活中的经济学:房地产的那些事儿

来源:美文网 日期:2019-8-24 分类:传说

对任何一个关注中国经济的人而言,这几年房地产都不是一个能绕得过去的话题。所以,我在过去的四五年时间里,不停地在写关于房地产的文章。有时是在反复说自己坚信的东西,有时是在反思自己曾经相信的观点,有时是在反对看似合情但未必合理的政策,有时是在反驳流行但未必正确的说法。这一章里就收录了7篇这样的文章。

我反复说的是,中国这么多人买房用于投资,其实是对中国投资渠道缺乏和利率管制的一个理性、自然、正常的反应。如果存粮越存越少,那把粮食换成地,即使地价很高也不会划不来,所以王二选择了买地;如果钱越存越少,利息还赶不上通货膨胀,即使房价很高,那买房作为投资也不算亏,所以很多人选择了买房。这就是《王二买地和投资性购房的无奈》一文的基本观点。

我反思的是,即便房价高是在市场经济下正常的现象,这并不意味着这种现象就一定是合理的,特别是如果我们在乎住房的分配,特别是如果我们可以承认一个简单的现实:所有人都需要有房子住。在《佃户和房奴的“一个梦”》一文里,我构造了一个完美的市场经济,抽象掉了任何现实中可能存在的腐败、垄断、官商勾结和各种丑恶。但这个完美市场经济的唯一缺陷就是土地分配的高度不均。通过这样一个例子,我想要突出的就是,市场即便是完美的,其分配的结果却未必是完美的,特别是对于土地这样一种没有人能创造,但是所有人都有需求的资产。与这个相联系的就是《王二卖粮和住房分配的难题》一文。这篇文章突出的是下面这个观点:房价问题看似是个价格问题,其中包含的更多的还是一个分配问题。完全通过价格来实现住房分配,未必能得到理想的分配结果。但更重要的是,如果通过扭曲价格来实现住房分配,分配的结果可能会更差。这些结论都自然地指向了一点:过度关注房价,而不关注分配的调控政策可能会得到与初衷不符的结果。

这些就自然引向了我反对的一些政策:限购和限价。说反对也许太过了一点,至少我对这些政策最终给老百姓带来的真实福利,而不只是表面的价格,是存在很大怀疑的。限购令是一种高度歧视性的政策。它在保护一部分人利益的同时,也损害了另一部分人的利益,并加强了一个越来越不合时宜的东西的含金量——户口。《王二的特供店和北京的限购令》就是在论述这样的厚此薄彼并不合适。价格管制,古往今来,国内国外,在无数的场合被采用过。从效果上看,很少有非常成功的。原因就是价格是供需的反映。不改变供需,单去动价格,这是没法真正解决问题的。《保证不涨的菜价和房地产“限价令”》就举出了几种可以让限价令无效的可能性。

我反驳的是,有不少人觉得房地产在中国经济中的重要性过度,房地产不应该成为经济的支柱。在大多数国家,买房或者租房的开支可能都是一个家庭最大头的支出,如果一个家庭把最大笔的支出用于房子,房地产在宏观上不可避免地将会非常重要。中国就更特殊了,这么多人在更新住房,这么多人在进城需要地方住,房地产怎么可能不是经济的支柱?《王二盖房和房地产的支柱地位》一文就是想把房价问题和房地产对经济的支柱地位区别开。房地产的支柱地位,无论房价是高是低,都将是中国经济的一个现实。我还反驳了简单地通过看有多少房子没亮灯,简单地看空置率,而得出中国的房子太多了的结论。《王二家的空房和空置率的解读》构造了几个简单的例子,不是为了证明中国的空置率高或者不高,房子过剩还是不过剩,而只是想说明,即便是一样的空置率,在不同的情形下,其含义也是完全不同的。有时,空置率高反而可能是好事,是正常的。而在其他情形下,空置率高则是让人担心的。佃户和房奴的“一个梦”

有个人叫王二,生活在500年前。王二出生在一个穷人家庭,有一身力气,但是家里穷,半亩地也没有。500年前那会儿,世界也很简单,大家都种地。王二的父亲种地,王二父亲的父亲也种地。家里祖祖辈辈,因为没地,只能找村里的地主黄世仁租地种。其实村里就黄世仁一家是地主,整个村子全是他家的佃户。

黄世仁虽是一个地主,但不是一个恶霸,找他租地,每年的租子就是按市价走的,绝对没有任何欺负乡亲的做法。黄世仁自己也下地干活,干得和其他佃户一样努力,绝对不是好吃懒做的那种地主。村里的佃户,每年交完黄世仁的租子,剩下的粮食都是自己的,因此也没有激励问题。哪家都是起早贪黑地干,不存在什么平均主义、大锅饭、磨洋工这种事情。这么说吧,这个村子是一个模范村子,唯一的一点问题是,全村只有黄世仁一家有地。

但就这一点点的小问题,让这个村子里有一个大问题。不管村里的佃户怎么起早贪黑地干,他们总是富不起来。原因很简单,如果收成上去了,土地的租子也会上去。这还不是黄世仁心狠加价,黄世仁其实从来不主动加价,而是市价就是这样。地租这东西,一直都是水涨船高,收成上去了,地租也会上升。事实上,很多时候恰恰是佃户们自己把地租给推上去的。收成好了,就有佃户想多租点地种,提高收入。可是,地主黄世仁凭什么多给这些人地呢,这对别的佃户不是不公平吗?于是这些佃户就提高了地租,想以此来多拿地,但别的佃户也会加价。最后的结果是,均衡的地租上升了,但谁也没能多拿到地。所以,世世代代,村子里的佃户们一年辛苦到头,交完租子,一般的年份就只剩下点口粮了,好点的年头最多也就能多喝一两壶,差的年头可能还要挨饿。而整个村子绝大部分的剩余,最后都是在黄世仁手里。

这样的一个村子,从某种意义上说是最优的:产权清晰,激励明确,市场的原则得到尊重,没有强买强卖,所有人都在勤奋工作,粮食的产量一点都不低。宏观地看,这简直可以算是一个样板村。但再仔细一看,这样一个村子也可能会危机重重:收入和财富的分配高度不均,绝大多数辛苦劳作的佃户,一年到头大部分的收入都得用来交租,而这些佃户拥有属于自己的一亩二分地的梦想却屡屡被高涨的地价给打破。事情的悖谬是,这些佃户干得越辛苦,打的粮食越多,地价也越高。

那个生活在明代的王二,如果被月光宝盒送到今天的中国,他大概会遇到一个似曾相识但又完全不同的问题。让他觉得恍恍惚惚像是做了一个大梦,不知道自己究竟是在500年前那个鸡犬相闻的小村子,还是500年后纷繁的都市。

王二出生在一个普通家庭,从小认真读书,上班后也很努力工作。但是父母不算有钱,所以没能给王二准备下一套房子。王二的一个梦想就是,勤奋工作,省吃俭用,攒下钱来,能买套属于自己的房子。但一个小问题是,整个城里最大的“地主”——市政府,坚持按照用市价出让土地和住房。政府既不多要,也不少要,只要是出价高者就能拿到地、买到房。假设这个市政府清正廉明,中间也没有什么开发商添乱,所以现实中可能存在的腐败之类的情况在王二生活的城市也不存在。换句话说,王二生活在一个模范城市里。

但就是这样一个小问题,让王二或者说王二们遇到了大问题。不管他们怎么努力,却发现总是攒不够买房的钱。原因很简单,如果收入上去了,房子的价格也会上去。这还不是市政府心狠加价,这是一个模范城市,市政府其实从来不主动加价的,而是市价就是这样。房子这东西,一直都是水涨船高,王二们的收入上去了,房价也会上升。事实上,有时候还是王二们自己把房价给推上去的。收入高了,大家都想住得好点、大点,最后均衡的结果是,房价上去了,但也没多少人能真的住得大点、好点,倒是政府手里的土地收入不断上涨。

这样一种分配住房的方式,从某种意义上说是最优的:产权清晰,激励明确,市场的原则得到尊重,没有强买强卖,所有人都在勤奋工作,房地产业还迅猛发展。宏观地看,这确实是一个样板城市。但再仔细一看,这样一个城市也可能会危机重重:绝大多数辛苦工作的王二们,拥有属于自己的一套房子的梦想却屡屡被高涨的地价房价给打破。事情的悖谬是,王二们干得越辛苦,挣得越多,房价也越高,而最后主要得益的反而是政府。

中国的房价问题,要远比这里描述的情况复杂多了,这里要说的完全涵盖不了房价背后很多深层次的原因。但骨子里,房价问题的背后有一个十分基本的问题:500年前,每个人都要种地,但不是每个人生下来就有地的;500年后,每个人都要有房住,但不是每个人生下来就有房的。从某种意义上说,生下来没有房子或地,就等于一生下来就背了一笔债,欠那些有房子有地的人的债,而且这笔债还是随着收入水平水涨船高的。因此房价问题,不仅是一个价格问题(前面的例子里,价格都是市场决定的,因此不能说是不合理的),更是一个分配问题。500年前,这个分配问题是在王二和黄世仁之间;而500年后,这个分配问题则是在王二们和政府之间了。在很大程度上,房价就像是一个累退税:收入越低的人,面临的平均税率反而越高。这件事情未必影响效率,但是恐怕很难符合一般人心目中的公正和公平。

因此,以后在出台任何住房政策的时候恐怕都应该注意,房价问题的背后还有一个分配问题,一个在很大程度上是政府和老百姓之间的分配问题。

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